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太平洋宏观:完成全年经济目标房地产投资增速应该达到多高?

发布时间:2020-03-06相关聚合阅读:

原标题:太平洋宏观:完成全年经济目标 房地产投资增速应该达到多高?

来源:肖立晟宏观经济分析

核心观点:

研究新冠疫情对房地产投资的影响。在此基础上,根据“十三五”经济目标,分析后续房地产投资的合意增速。结果显示,为完成经济目标,2020年2-4季度房地产投资增速不应低于9%,年内房地产市场有一定的政策空间。

一、中国房地产市场现状:整体底部+分线分化。当前中国房地产周期处于底部区间。2015-2019年房地产周期持续时间较长,由于2016年棚改及去库存政策导致三四线及以下城市房地产销售大涨,而三四线及以下房地产销售面积占65%-70%,因此三四线城市销售厚尾导致本轮房地产周期整体厚尾现象严重,厚尾则意味着透支未来消费空间。

一二线和三四线及以下城市出现分化,分线分化不仅导致整体房地产厚尾现象,而且改变了未来房地产分析和投资的逻辑。更加合理的分析框架为:将一二线和除一二线之外的分别来看,之后将二者加总。未来一二线城市销售下行,三四线下行后有上行趋势。

二、内外部冲击和“十三五”任务:房地产政策空间较大。中国经济周期很大程度即为房地产周期,中国增长指标(GDP、工业增加值)跟房地产投资较为同步。房地产弹性较大,房地产调控对于完成“十三五”任务的有效性和必要性兼备。

(1)通过3种方法推算若完成“十三五”目标需要多少房地产投资。完成“十三五”目标需要2020年增长约5.6%,房地产投资约7%。

(2)受疫情影响,且考虑房地产周期本身特征,假设1季度房地产投资增速为-5%。则2-4季度房地产投资增速须达到9.7%,才能完成“十三五”需要的房地产投资规模。

(3)另一个角度,假设因疫情影响2020年1季度GDP同比为3%,若完成“十三五”则需要2020年2-4季度GDP增速达6.3%,相应的2-4季度房地产投资增速应达到9%,政策空间依然存在。

因此,要完成“十三五”目标,无论从房地产本身角度还是从GDP逆周期调控角度,2020年房地产调控空间都非常充分。

三、房地产调控政策工具及时点:充足必要。房地产调控工具主要有资金(首付款、房贷利率)、税收(契税、印花税)和供给(保障房、准入制度)等。未来因城施策政策较大的发挥空间即在于供给方面。房地产调控时点大都为销售数据底部区间。

风险提示:政策力度不达预期 

目录

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一、中国房地产市场现状:整体底部+分线分化

1、2015-2019年房地产周期底部

当前中国房地产周期处于底部区间。2015-2019年房地产周期持续时间较长,由于2016年棚改及去库存政策导致三四线及以下城市房地产销售大涨,而三四线及以下房地产销售面积占整体销售面积65%-70%,因此三四线城市销售厚尾导致本轮房地产周期整体厚尾现象严重。

厚尾现象有多严重?从历史经验来看,中国房地产周期总体时长为38-48个月左右。房地产核心指标中,销售、新开工、投资等数据都呈现高峰厚尾现象,数据从底部到顶部的时长大概是从顶部回落到新底部的一半,假设房地产周期时长46个月,那么顶部回落时长为30个月。但是本轮房地产周期销售数据顶部回落时间已经达40个月以上。房地产销售作为前瞻指标发生厚尾,则房地产新开工和投资也即呈明显厚尾,如2018年新开工逆势上行主要反映2017年三四线城市销售上涨。

厚尾现象有何影响?厚尾则代表本轮周期可行消费域被扩大,导致后期消费乏力。2019年全年房地产销售同比大都在0以下震荡,我们对数据做滤波处理则表现的更加清晰,本轮地产厚尾现象严重,区别于之前的“瘦长”形状。房地产销售底明显滞后于按照历史规律出现的底,且按照历史规律,2019年下半年房地产销售应该趋势向上,但直至2020年初依然处于负增长状态,加之疫情影响,未来短期房地产销售将呈拖累形式。房地产销售不足则相应新开工和投资则后继乏力。

2、分线分化趋势:一二线和除一二线城市分化

厚尾导致透支未来消费空间,分线城市分化是造成厚尾现象的主要原因。三四线及以下城市房地产销售同比于2016年4月达到顶部,后于2017年3月达到新的顶部,出现了双顶现象,这种现象在历史上并未出现过,主要原因是棚改去库存对三四线城市销售起了放大作用,也即超出了消费可行域,透支部分未来消费。

分线分化不仅导致整体房地产厚尾现象,而且改变了未来房地产分析和投资的逻辑。在2015年之前的房地产周期中,一二三四线城市各种指标同起同落,因此我们做房地产分析看总量指标就可以达到很高准确性,但是2015年房地产周期出现了分线分化现象,由于惯性思维导致2018-2019年的房地产分析均出现较大偏误。考虑到房地产分化主要表现在一二线和除一二线之外的分化,因此更加合理的分析框架为:将一二线和除一二线之外的分别来看,之后将二者加总。

未来一二线城市销售下行,三四线下行后有上行趋势。分线来看,一二线城市房地产销售增速2016年4月到达顶部后逐步回落,2017年四季度达到底部区域之后上行,直至2019年中达到顶部之后回落,目前一二线城市房地产销售处于下行阶段。三四线城市销售同比分别于2016年4月和2017年3月达到双顶,2017年3月之后逐步回落,2018年仍呈低增长,2019年全年则逐步回落,综合其双顶+厚尾现象,若无其他影响三四线未来将呈下降后逐步上升趋势。

以上为目前中国房地产市场现状分析,考虑到内外部疫情影响冲击,未来房地产形势不容乐观,接下来简要分析疫情影响。

二、内外部冲击和“十三五”任务:房地产政策空间较大

1、房地产投资与增长数据同步

根据历史数据,中国经济周期很大程度即为房地产周期,中国增长指标(GDP、工业增加值)跟房地产投资较为同步。消费数据较为平稳波动性较小,出口主要由外需决定,投资波动率较大因此很大程度上影响了经济周期。投资是政策弹性最大部门,若受到不可抗力等原因引起经济大幅波动,投资依然是政策把控主线。投资结构中,制造业投资主要集中于中小企业且受总需求影响较大,基建杠杆作用相对较小,因此房地产依然是弹性最大部门。

因此,房地产调控对于完成“十三五”任务的有效性和必要性兼备。

2、完成“十三五”目标需要多少房地产投资?

假设我们完成“十三五”目标则需要2020年增长达到约5.6%,2020年全年房地产投资需达到7左右。

通过3种方法推算若完成“十三五”目标需要多少房地产投资。

方法1:支出法GDP与固定资本形成,固定资本形成与固定资产投资,固定资产投资与房地产投资,四者存在相对稳定的比例关系。通过达成5.6%增速需要多少GDP倒推房地产投资规模。

2020年不变价GDP=2019年不变价GDP*1.056=941,578(亿元,下同)

2020年支出法GDP=2020年不变价GDP*1.04=979,241

2020年固定资本形成=2020年支出法GDP*0.43=421,0734

2020年固定资产投资=2020年固定资本形成/0.595=707,687

2020年房地产投资=2020年固定资产投资*0.2=141,537

2020年房地产投资增速=141,537/132194-1=7.07%

方法2:利用房地产投资与GDP的弹性关系,倒推2020年需要的房地产投资规模。

2020年支出法GDP=979,241(同上)

2020年支出法GDP变化=979,241-2019年GDP=51,929

2020年房地产投资变化=2020年支出法GDP变化*17.97%(弹性系数)=9,329

2020年房地产投资增速=(9,329+13,2194)/132,194-1=7.06%

方法3:通过固定资本形成与支出法GDP弹性、房地产投资与固定资本形成弹性,倒推2020年需要的房地产投资规模。

2020年支出法GDP变化==51,929(同上)

2020年固定资本形成变化=2020年支出法GDP变化*45.4%(弹性系数)=23,577

2020年房地产投资额变化=2020年固定资本形成变化*39.82%(弹性系数)=9,388

2020年房地产投资增速=(9,388+13,2194)/132,194-1=7.10%

综合以上三种方法,如若完成“十三五”规划,则需要2020年房地产投资增速达到7%左右。

3、疫情冲击对2-4季度房地产投资影响

假设1季度房地产投资增速为-5%,2-4季度房地产投资增速须达到9.7%,才能完成“十三五”需要的房地产投资规模。

从2010-2019年均值来看,房地产销售、新开工、投资、土地购置等核心指标1季度占比15%左右,占比相对其他季度小,4季度各指标占比30%左右,尤其房地产销售明显倾向于4季度。而疫情影响主要表现在1季度。接下来我们量化测算疫情对房地产投资的影响。

由上文可知,未来一二线城市为下行趋势,三四线城市则为下行后缓慢上涨,结合2019年数据特点,2019年全年房地产销售低迷,新开工增速回落,2020年全年房地产投资有下行趋势。受到疫情影响,我们假设1季度房地产投资同比增速为-5%。

从房地产销售数据来看,投资数据未来并不乐观,我们的假设相对中性。1-2月百强房地产企业销售面积同比增速-25%,百强房地产企业销售面积占全国75%左右,因此计算1-2月全国房地产销售同比增速约-30%,考虑到3月仍受一定影响,1季度全国房地产销售面积约-35%。

我们基于以上测算和假设,2-4季度房地产投资增速须达到9.71%考虑到2020年房地产投资不容乐观,很难达到2019年9.9%的增速,因此未来房地产政策空间较大。

3、房地产政策逆周期调控空间

另一个角度,假设因疫情影响2020年1季度GDP同比为3,若完成“十三五”则需要2020年2-4季度GDP增速达6.34%,相应的2-4季度房地产投资增速应达到9%,政策空间依然存在。

综上,我们通过房地产本身和GDP角度测算,若完成“十三五”目标20202-4季度房地产投资增速至少为9%。但值得注意的是,从房地产投入产出模型(《房地产投入产出模型:房地产回落将主要影响哪些行业?》)来看,我国房地产投资对GDP的效率未来有下降趋势,因此若效率有大幅波动,则需要更大的房地产投资增速来支撑。

三、房地产调控政策工具及时点:充足必要

1、房地产相关政策种类

从影响房地产的主要政策来看,主要分为房地产政策和货币政策。房地产政策主要有中央政策和地方政策,货币政策主要由央行执行的降准降息等。中国房地产政策和货币政策一般是同向、大部分时间同时,主因中国房地产周期在历史上很大程度代表中国经济周期,而货币政策和经济周期为一个硬币的两面。

从房地产政策制定机构来看,主要分为中央政策和地方政策。其中中央政策主要有金融、土地等政策,中央政策力度相对地方政策具有决定性影响,地方政策主要有交易税等政策,是因城施策的重要表现。

从房地产政策影响力度来看,主要分为刺激和普通。房地产刺激政策主要有2009年4万亿和2016年棚改货币化去库存,房地产普通政策主要有降低首付比和限购限贷等。

2、房地产政策工具特点

从历史经验来看,房地产政策调控都是国家层面发起各部门配合,主要涉及部门为:国务院、财政部、住建部、央行、银监会、国土资源部。按照房地产政策工具的性质,房地产政策包括需求和供给两方面,需求面主要为资金和税收方面支持,供给方面则为保障房和棚改等,需求方政策相对影响力度更大,但未来供给方政策也有很大发挥空间。

资金:首付款、房贷利率、信贷政策等

税收:契税、营业税、印花税、土地增值税等

供给:保障房、棚改、租赁政策等

2019年中央经济工作会议强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制”。未来对于房地产的定位不会改变,房住不炒;房价地价等重要政策指标是民生的重要部分,也会保持在合理范围内;因城施策则根据本地房地产情况有一定灵活性。

未来有哪些政策工具可用?一二线和三四线等有何区别?

(1)资金:首付款和二套房等政策是十分常见的房地产政策,影响力度相对较大,需谨慎使用。房贷利率主要跟随LPR利率,MLF利率降低因此相应LPR利率也有所降低,此外存量贷款LPR转换也会对存量房贷利率产生影响。因此房贷利率虽然不如中小企业信贷等受到支持力度大,但是也有一定下降空间。

(2)税收:税收直接影响房地产交易,对于首次需求和改善性需求都有直接影响。

(3)供给:未来因城施策政策较大的发挥空间即在于供给方面,保障房、棚改等都是国内外民生政策的重要落实点,未来有继续实施的可能性。发展租赁市场也是我国住房长效机制的重要组成部分,而地方均可根据自己情况灵活实施。

此外,商改住、各种放宽准入等也有参考性,如广州2019年7月发布《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》,符合相关法律标准的写字楼、商场、酒店等商业项目均可按规定改建为租赁住房。

3、房地产政策调控时点

房地产政策放松时点都落于房地产销售增速下降区间。

来源:金融界网站